A Villányi úti lakópark ügyében Újbuda önkormányzata a Forestay Developmenttel kötött településrendezési szerződést hagyta jóvá: az egykori MSZP-székház helyére 140 lakás épülhet a Feneketlen-tónál. A tét nem pártpolitika, hanem egy karakteres késő-modern épület és Krizsán István üvegmozaikja, szemben egy önkormányzat feltűnően szűk mozgásterével.
Mi dőlt el a Feneketlen-tónál?
Újbuda önkormányzata rendkívüli közgyűlésen adott zöld utat egy nagyszabású lakóépítésnek a főváros egyik legkényesebb pontján. A 2026. július 12-i beszámoló szerint a testület jóváhagyta a Forestay Developmenttel kötött településrendezési szerződést a Villányi út 11-13. szám alatt, lezárva egy hónapok óta húzódó egyeztetést.
A háttérben egy sajátos jogi eszköz áll. A településrendezési szerződés az önkormányzat és a beruházó megállapodása, amelyet az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény szabályoz: a fejlesztő konkrét vállalásokért cserébe rögzített beépítési feltételeket kap. Ez a keret magyarázza, miért egy alku, és nem egyszerű engedélyezés áll a döntés mögött, és részben azt is, miért ilyen szűk az önkormányzat mozgástere a város legérzékenyebb pontjain.
A telek a Feneketlen-tó mellett, a Gellért-hegy oldalában fekszik, ott, ahol a beépítés minden méterét évek óta figyelik a környék lakói és a civil szervezetek. A hely nem egy a sok üres foghíj közül, hanem a budai oldal egyik legérzékenyebb városképi része, ahol a tópart, a park és a hegyoldal közvetlenül találkozik. Egy ekkora fejlesztés itt nem marad észrevétlen.
A megállapodás nyomán a lebontásra ítélt egykori MSZP-székház helyén 140 lakás épülhet, három különálló tömbben. A korábbi pártszékház így egy zárt lakóegyüttesnek adja át a helyét, alig néhány lépésre a tó vizétől, egy olyan sarkon, amelyet a városrész sokáig a saját közterének tekintett.
A területet a Forestay Development 2024-ben vásárolta meg. A beruházó a beépítésre nyílt tervpályázatot írt ki, vagyis arról, milyen arculatot kap a lakópark, egy pályázaton dőlt el, nem egyetlen tervezőasztalnál. Ez a mozzanat önmagában több szakmai figyelmet ígért a helyszínnek, mint egy szokványos, csendben leadott ingatlanfejlesztés esetében.
Hogyan jött ki a 140 lakás?
Az eredetileg lehetséges 9 emelet és 200-300 lakás helyett öt emeletes tömbök épülnek, jóval visszafogottabb tömeggel, mint amit a telek elvben elbírt volna. A magasságot a szomszédos templom-gimnázium épületéhez igazították, hogy a beépítés ne emelkedjen ki a környezetéből. A párkánymagasság így 20 méter, a legmagasabb pont pedig 26,95 méter lett a beszámolók szerint, ami a hegyoldal léptékéhez mérten még mindig tekintélyes, de nem toronyszerű.
Változott a telek kihasználása is. A beépítettség csökken és legalább 30 százalék zöldfelületet írtak elő. A beruházó ezen felül lakásonként 1 millió forint közösségi hozzájárulást fizet az önkormányzatnak.
| Paraméter | Eredetileg lehetséges | Megállapodott |
|---|---|---|
| Emeletszám | 9 emelet | 5 emelet |
| Lakásszám | 200-300 | kb. 140 |
| Párkánymagasság | nem rögzített | 20 méter |
| Legmagasabb pont | nem rögzített | 26,95 méter |
| Beépítettség | 50 százalék | 40 százalék (hegyoldal 70) |
| Zöldfelület | nem rögzített | legalább 30 százalék |
| Közösségi hozzájárulás | nincs | 1 millió Ft/lakás |
A számok együtt olvasva egy alku képét adják: az önkormányzat lefelé alkudta a tömeget és a laksűrűséget, cserébe hozzájárulást és zöldfelületi minimumot kötött ki. A kérdés innen az, hogy ez a mérséklés elég-e egy ilyen helyszínen, vagy csak egy eleve nagy szám lett valamivel kisebb.
Mit bontanak le valójában?
A vita középpontjában nem egy jellegtelen irodaház áll, hanem a magyar késő-modern építészet egy megbecsült darabja. Az épületet Balogh István tervezte a LAKÓTERV-nél, a terv 1970-ből származik, a megvalósulás pedig 1973-1974-re tehető. Ez az a periódus, amikor a hazai középület-építészet a modernizmus formanyelvét kifejezetten igényes anyaghasználattal ötvözte, és a részletek kidolgozottsága messze túlmutatott a puszta funkción.
A ház végigélte a rendszerváltás előtti és utáni évtizedeket, funkciói szinte térképként rajzolják ki a korszakváltásokat. Eredetileg az MSZMP Budapesti Bizottsága oktatási épületeként emelték, később a Marxizmus-Leninizmus Esti Egyetem központja lett, a rendszerváltás után MSZP-székházként ismerte a város, ma pedig diákszállóként működik.
A legféltettebb belső érték Krizsán István velencei üvegmozaikja 1976-ból, amely az előcsarnok falát borítja. A mű nem pusztán dekoráció volt: hangvetőként, akusztikai elemként is működött, ma azonban gipszkartonfal takarja, és a sajtó szerint mintegy félmillió elemből áll. Egy ekkora, egyedi kézi munkával készült falfelület nem reprodukálható, és ha a bontással megsemmisül, egy pótolhatatlan iparművészeti alkotás tűnik el a városból.
Egy egyedi, kézi munkával készült falfelület nem reprodukálható. Ha a bontással megsemmisül, egy pótolhatatlan iparművészeti alkotás tűnik el a városból.
A mozaik mellett az épület számos eredeti részletet őriz, amelyek a korszak iparművészeti igényességét mutatják. Ezek együtt nem egy tucat-irodaházat, hanem egy anyagában is végiggondolt középületet írnak le:
- türkiz és fekete mázas kerámiaburkolat
- márvány radiátorburkolatok, amelyek padként is szolgálnak
- eredeti fa ajtók
- kopolit-üvegfalak
- diófa hátlapú fa polcrendszer
- vörösréz és alumínium elemek
Nem véletlen, hogy az objektum bekerült a Kiscelli Múzeum Virtuális leletmentés projektjébe, amely bontásra ítélt vagy veszélyeztetett fővárosi középületek fotódokumentációját és történetét menti át az utókornak. A projekt épp az ilyen, ritkán látható belső tereket rögzíti, mielőtt végleg eltűnnének a nyilvánosság elől.
Kik és milyen érvekkel ellenzik a projektet?
A szavazás a testület politikai törésvonalait követte. A döntést László Imre polgármester baloldali többsége szavazta meg, miközben a másik oldalról több irányból is ellenállás érkezett.
Az ellenzők közt voltak a fideszes képviselők, a független Junghausz Rajmund, és részben a kutyapárti képviselők is. A pontos szavazati arányt a források nem közlik számszerűen, így itt csak a többségi elfogadás ténye rögzíthető felelősen, a mögötte álló számok nem.
A civil oldal érvei viszont túlmutatnak a pártpolitikán, és épp ezek a városrendezés szempontjából a leginkább figyelemre méltóak. A Gellérthegyvédő Egyesület és a Szentimrevárosért Mozgalom három dolgot emel ki: a környék infrastruktúrájának túlterhelését, a késő-modern épület és a benne rejlő mozaik pusztulását, valamint a jellegzetes kilátás elvesztését.
Ezek nem pusztán érzelmi tiltakozások, hanem konkrét, mérhető városépítési aggályok. Egy 140 lakásos beépítés forgalmi és közműterhelése számszerűsíthető, a kilátás és a városkép megváltozása pedig utólag szinte lehetetlen korrigálni. A kérdés itt nem az, ki melyik padsorban ül, hanem hogy a helyszín elbír-e ennyi új tömeget anélkül, hogy elveszítené a karakterét. A tiltakozók szerint a válasz nemleges, és épp azért érdemes a vitát a városrendezés nyelvén lefolytatni, mert a forgalom, a zöldfelület és a kilátás nem pártkérdés, hanem mindenkit érintő közös ügy.
Megmenthető-e a mozaik, és elég-e a leletmentés?
A vita legérzékenyebb pontja az, hogy a pótolhatatlan mozaik túlélheti-e egyáltalán a bontást. A sajtóbeszámolók szerint felmerült, hogy egy múzeum venné át a művet, vagy hogy visszahelyeznék az újjáépített épületbe, ezek azonban egyelőre csak felvetések, nem lezárt, garantált döntések. Egy félmillió elemből álló, falhoz kötött üvegmozaik kiemelése rendkívül kockázatos és költséges beavatkozás, ugyanakkor nincsen rá garancia, hogy a mű megmenthető.
Marad a másik, sokat emlegetett megoldás: a dokumentáció. A virtuális leletmentés fényképen és leírásban rögzíti az épületet és a benne rejlő értékeket, hogy azok legalább emlékként fennmaradjanak. Ez fontos munka, de be kell látni a korlátait: dokumentál és emlékeztet, fizikailag azonban sem az épületet, sem a helyén álló teret nem menti meg.
A kérdés nem az, hogy egy fejlesztés jó vagy rossz. A tét az, mennyi örökségről mondunk le egy alkuért, és mit jelent, ha a megőrzés a végén egy fényképalbumra szűkül.
Itt húzódik a valódi városépítési dilemma. Ugyanez a felújítás vagy bontás feszültség tér vissza más léptékben is, csak itt nem a költségek, hanem egy pótolhatatlan iparművészeti érték a tét. A kérdés nem az, hogy egy fejlesztés önmagában jó vagy rossz, hanem hogy mennyi örökségről mondunk le egy-egy alkuért, és mit jelent, ha a megőrzés a végén csak egy fényképalbumra szűkül. A Feneketlen-tónál most pontosan erre a kérdésre keresi a választ a város, és a döntés precedenst is teremt: minden hasonló budapesti helyszínen ahhoz mérik majd, mennyit ér egy közösségnek a saját épített öröksége, amikor egy konkrét fejlesztési érdekkel kerül szembe.
Fotók: Fortepan és Mapillary, forrás a képaláírásokban.
A Loft független építészeti és városrendezési újságírás. Ez a cikk szerkesztői tartalom, nem fizetett hirdetés.
Források
- Telex: Rábólintott az önkormányzat: 140 lakásos lakópark épül a Feneketlen-tóhoz
- Telex (előzmény, 2026-01-28): Olyan magas lenne, mint a templom: lakóparkot építenének a Feneketlen-tóhoz, huzavona indult a lakókkal
- Építészfórum: Az MSZMP Villányi úti pártépülete – Virtuális leletmentés: modern örökség
- Kiscelli Múzeum: Virtuális leletmentés (projekt-oldal)
- Index: Eldőlt: lakópark épül az egykori MSZP-székház helyére
- We Love Budapest (2025-04-13): Elbonthatják az MSZMP egykori káderképzőjét, új lakóépület épülhet a helyén
A szerzőről. Ez az elemzés a Loft szerkesztőségének önálló munkája. A Loft építészeti, városrendezési és lakhatási kérdéseket dolgoz fel külső, tárgyilagos nézőpontból, megrendelői befolyás nélkül. További írásaink: loftonline.net.
